소형주택,도시형생활주택,원룸,오피스텔 투자 주의

 

  거리를 걷다보면 자주 볼 수 있는 현수막중에 이런게 있더군요.

'오피스텔 1억에 4채, 월 200만원 수입'

 

전철에서도 이러한 내용의 광고지를 매일 접하게 되네요.

 

복잡한 전철에 누가 붙이나 궁금했는데요.
오늘에서야 전단지를 손에 든 사람이 전철실내 곳곳에 붙이는 것을 보았어요.

 

언론에서도 마치 기사처럼 전면광고를 하거나, 간접광고를 하는 경우도 많이 볼 수 있더군요.

 

 

  부동산 경기 침체가 지속되면서 오피스텔등의 소형임대주택이 유망 투자상품으로 부상했습니다.
이명박정부시절 오피스텔과 도시형생활주택은 건설규제 완화 및 세제 지원책으로 크게 증가했지요.

 

최근 4년간 서울시 5개 자치구엔 도시형생활주택 1만 6265가구가 인허가를 받았습니다.

 

 

 

 

 

 

올해 입주하는 오피스텔과 도시형생활주택은 각 3만 742실, 8만여실로 작년보다 3배이상 증가했으며,
838가구에 불과하던 2009년과 비교하면 지난해 3만 4103가구로 40배나 증가해 포화상태라 할 수 있죠.

 

물론 지역에 따라 수요가 공급을 초과하는 곳도 있겠지요.
하지만 신축후 관리를 제대로 못하거나 지역여건이 변화된다면 그 피해는 온전히 구입자의 몫이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

  그렇다면 오피스텔, 원룸, 도시형 생활주택이 과잉공급된 이유는 무엇일까요?

 

 가장 큰 원인은 통계청의 발표를 잘못 해석한 것으로 보고 있더군요.

 

통계청은 2010년부터 2035년까지 25년간 1인 가구는 84%, 2인 가구는 80%가 늘어나는 대신
4인 가구가 44% 줄어들고 5인 이상 가구가 61% 줄어든다고 발표한 바 있습니다.
이러한 통계를 1~2인 가구용 주택의 수요가 꾸준히 늘 것으로 해석하여 과도하게 공급해 온 거죠.

 

1~2인 가구 증가의 상당 부분은 50세 이상의 장·노년층의 증가와 자녀의 분가, 배우자의 사망 등에 따른 현상으로서
도시보다 농어촌 지역에서 그 증가율과 비율이 더 높은 것으로 나타났습니다. <표 참조>

 

 

 

 

 

즉, 1∼2인 가구 증가가 수도권이나 광역시 오피스텔이나 도시형생활주택에서 월세를 내는
수요층의 증가를 의미하는 것이 아님을 분명히 보여주고 있거든요.

 

 

다음으로, 마땅한 투자처를 찾지못한 여유자금이 소형주택구입에 지나치게 몰렸다는 거죠.

즉, 월세 수익을 기대하고 도시형생활주택을 분양받는 사람이 많아 임대사업자가 계속 늘어나면서,
전국적으로 소형주택시장의 공급 과잉현상이 나타나고 있다는 것입니다.

공실률이 50% 수준에 이른 지역도 생겨서 영세 임대사업자들이 큰 피해를 입고 있다고 하네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

  주로 은퇴자들과 영세가족주, 베이비부머등이 퇴직금등으로 구입하여 월세수입을 기대했으나,
공급과잉이라는 수급불균형 발생으로 기대임대료 하락과 공실률증가라는 상황까지 나타나고 있거든요.

 

때문에 서울의 경우 연간 임대수익률은 2010년 1월 5.9%대였지만,
2012년 5.5%까지 낮아졌고 현재 4%대로 계속 떨어지는 추세에 있습니다.
오피스텔 임대 인기지역으로 공급 과잉이 심했던 강남권 오피스텔도 4% 이하 수익에 그쳐 심각하다죠.

 

 

 

 

 

참고로 아파트 매매변동율을 살펴 보세요.

 

 

  더 큰 문제는 상황이 이러함에도 원룸 소형임대주택 공급은 여전히 증가하고 있다는 점입니다.

경매 물건에 소형임대주택이 등장하고 있는 것도 과잉공급을 느끼게 하는 신호가 되고 있지요.

아파트의 투자매력이 예전보다 크게 감소한 상황임은 분명해 보입니다.
부동산흐름상 투자용보다는 실거주용으로 가고 있는 상황에서 수익형소형주택은 더 말할 게 없겠지요.

 

특히 소형주택투자는 자산가치증가보다는 노후대비등의 월세수입 목적이 가장 큽니다.
아파트와 달리 시세차익도 기대하기 힘들기 때문에 투자대비 수익률을 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

  국토교통부에서도 이미 대폭 증가한 도시형생활주택의 과잉공급을 막기 위해
지난 4월 1일 부동산 종합대책을 통해 주차장 등 부대시설 설치기준을 강화하고,
지역상황에 따라 지방자치단체장이 특별구역을 지정해 인허가를 조절할 수 있도록 개선할 방침입니다.

 

저희 지역 역세권 주위에도 최근 수년간 원룸과 도시형 생활주택등이 많이 들어섰어요.
밤에도 불켜지지 않는 많은 창문들을 보면서 애간장 태울 사람들을 생각하게 되더군요.

 

 

 

 

 

 

 

 

  얼마전 제 지인이 대출받아서 오피스텔을 구입하겠다고 하길래 극구 말렸지요.
월세수입은 은행에서 대출이자 인출해가는 것만큼 정확하게 들어오는 것이 아니거든요.

 

현재의 공급과잉시장에서 월세수익을 목적으로 한 소형주택 투자는 정말 신중해야 하기 때문이죠.