기획부동산의 새로운 사기유형과 피해방지요령

 

  얼마전 국토해양부에서 토지를 사기분양하여 폭리를 취하는 기획부동산에 대한 주의를 당부했더군요.

기획부동산이 새로운 영업방식으로 일반인들에게 접근하면서 투자자들의 피해가 이어지고 있거든요.

 

피해를 입지 않도록 국토부에서 제시한 신종 기획부동산의 유형과 이에 대처하는 방법을 소개합니다.

문제는 보이스 피싱처럼 기획부동산 또한 조직형태와 영업방식을 계속 바꾸고 있다는 거죠.

 

또한, 회사 명칭도 '○○컨설팅', '○○투자개발'등의 형태를 주로 사용해 왔으나,
최근 '○○연구소', '○○개발공사'등의 명칭을 사용하여 공공기관 등으로 착각하게 만든다고 합니다.

 

이처럼 교묘한 사기수법으로 계속 기승을 부리고 있는 기획부동산의 촉수를 주의하셔야 합니다.

 

날로 지능화하는 기획부동산에게 피해를 입지 않으려면 토지를 구입하는 과정에서 최대한의 주의가 필요합니다.

토지 매매 계약은 적법하게 등록된 중개업자나 토지전문가의 도움을 받는 것이 가장 좋다는 점, 잊지 마세요.

투자자들도 '높은 수익이 있는 곳에 높은 위험이 있다'는 투자원칙을 기억해야만 피해를 방지할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

♣ 기획부동산의 새로운 사기유형

 

1. 다단계 판매
일부 기획부동산은 비교적 높은 기본급+성과급등의 근무조건을 제시하여 취업희망자를 고용 후
고용된 사람이 토지를 구입하고 다른 투자자를 소개하는 다단계식 영업활동 전개
 
< 피해 사례 >
A씨는 기획부동산 직원인 그의 이모로부터 ‘나도 이미 샀으니 안심하라’는 말을 듣고 여주군에 위치한 330㎡의
땅을 시세보다 높은 5000만원에 사게 됐고, ‘매수자를 소개시켜주면 그 댓가로 땅을 싸게 주겠다’며
지인 소개 권유를 지속적으로 받는 등 피해를 봄

 

2. 펀드식 투자자 모집
국내ㆍ외 부동산에 투자한다며 높은 수익률로 현혹해 투자자들의 자금을 모은 후 투자금을 유용하거나 잠적

< 피해 사례 >
B씨는 부동산 개발사업에 투자하면 매월 2～3%의 이자를 지급하겠다고 투자자를 속여 534명으로부터 322억원의 투자금을
유치한 후 그 중 60억원만 토지매입에 사용하고 나머지는 개인적인 용도로 사용

 

3. 지분 등기 방식 토지판매
국가에서 기획부동산을 막기 위한 제도개선으로 필지 분할이 어려워지자 공동지분 등기방식으로 토지 판매
- 기획부동산 임의로 가분할도를 만들어 나중에 분할할 수 있는 것처럼 속여 지분 등기방식으로 판매

 

< 피해 사례 >
C씨는 신문에서 용인시 소재 토지 약 10만㎡ 임야를 싼 가격에 분양한다는 광고를 보고 가분할도를 제시하는
기획부동산으로부터 향후 분할등기가 된다는 말을 믿고 두 필지를 매입후 나중에 등기권리증을 확인한 결과,
10만㎡ 임야에 93명이 공동소유주로 등기되어 판매나 소유권 행사가 불가능하게 되어 피해를 입음

 

 

 

 

 

 

4. 소유권 없는 토지판매
기획부동산은 토지를 싼 값에 매입한 후 높은 값에 분양하여 폭리를 취해 왔으나 최근에는 소유권없는 토지를 판매
- 매매계약만 체결한 상태에서 토지를 팔아 넘기거나 소유주로부터 사용 승낙이나 임대만 받은 부동산을 투자자에게 팔고
도주하여 피해를 입히는 사례까지 발생
 
< 피해 사례 >
J 인터내셔널이라는 기획부동산이 남이섬 인근 6,600㎡ 토지를 자신의 명의로 소유주와 매매 계약하고
투자자들에게 “땅을 매입한 후 7개월 뒤 분양하여 이익금을 돌려주겠다”고 속여 200여명으로부터 수백억원의
토지 매입대금을 투자받은 후 소유주와 계약을 파기한 후 도주

 

5. 도시형 기획부동산
과거 기획부동산은 임야 등을 대상으로 영업 활동을 해 왔으나, 최근에는 2～3년에 걸쳐 도심지역의 토지를 집중적으로
사들인 후 실수요자인 개발업자나 개인에게 웃돈을 받고 판매
 
< 피해 사례 >
기획부동산이 군산시내 주요 지역의 토지를 집중 매입한 후 고가에 분할 판매하여 실수요자인 개발업자, 개인이 피해
또한, 도시 주변 지역의 개발제한구역 해제, 택지개발 등 각종 개발정보를 미리 빼내 주변 토지를 선점하거나,
도심지내 연립ㆍ다세대 주택 등을 집중 매입하고 재건축 등 허위 정보를 퍼트려 시장 가격을 올린 후 매각

 

 

 

 

 

♣ 기획부동산 피해방지요령

 

1. 관심 유발 단계 - 정확한 정보 수집

토지를 사라는 권유를 받으면 성급하게 계약하거나 조급해 하지 말고 해당 토지에 대한 정보를 직접 알아봅니다.

 

(토지 정보)
토지의 지번을 정확히 파악한 후 공적 장부를 열람하거나 부동산 관련 정보시스템을 활용하여 확인합니다.
토지대장을 통해 공시지가, 등기부등본을 통해 소유관계, 실거래가 등을 반드시 확인하세요.

 

- 민원24사이트(www.minwon.go.kr)에서 토지대장, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서는 등기부등본 발급확인
- 온나라 부동산정보(www.onnara.go.kr), 토지이용규제 정보시스템(http://luris.mltm.go.kr) 등을 통해 해당 토지에 관한 정보는 물론 주변 상황 등도 파악할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

(개발계획 정보)
지자체 도시계획ㆍ도로 담당 부서, 중개업소를 통해 분야업체가 제시하는 개발계획을 확인할 필요도 있습니다.

 

(업체 정보)
공공기관의 홈페이지 등을 통해 토지 분양회사나 중개업체에 대해서도 사전에 점검해 보아야 합니다.

- 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 법인등기부등본을 열람하여 업체 설립일, 소재지 변경사항을 확인해서 신생법인이거나 소재지가 수시로 변경되는 경우는 주의한다.

 

- 중개업자의 합법적 등록여부는 시ㆍ군ㆍ구에 문의하거나 인터넷 ‘한국토지정보시스템’에서도 확인할 수 있습니다.
다단계 판매나 펀드식 투자자 모집 같은 경우는 업체의 영업방식이 관련 법령에 적합한지 알아 보셔야 합니다.

＊ 다단계 판매(「방문판매 등에 관한 법률」)의 경우 공정거래위원회 지방사무소 소비자과(예 : 서울 02-3140-9647)에 문의

   펀드식 투자자 모집(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」)의 경우는 금융감독원 (검사국 02-3145-7019 또는 감독국 02-3145-6717) 에 문의

 

 

 

 

 

2. 현장 확인 단계 - 수집한 정보를 눈으로 확인

현장을 방문해서 구입할 토지의 위치, 상태와 주변상황, 교통사정 등을 본인이 직접 확인합니다.

- 스마트폰 이용자는 인터넷 검색창에 ‘스마트 국토정보’로 검색하거나 ‘m.nsdis.go.kr'를
주소창에 입력해 실행시키면 현장지도 및 토지정보 등을 현지에서 실시간으로 확인할 수 있습니다.

 

- 해당 토지 주변 도로 현황도 직접 확인해야 합니다.
특히, 사도(개인소유 도로)및 임도(산길, 등산로)의 경우는 건축행위가 제한될 수 있으니 유의해야 합니다.

임도의 경우, 지적도상에는 도로로 표시되어 있으나 토지이용계획확인원에는 지목이 도로가 아니라 임야이므로 건축행위가 제한될 수 있어 예기치 않은 피해를 당할 수 있습니다.

 

더불어 시ㆍ군ㆍ구청에 궁금한 사항을 문의하거나 인근 중개업소에서 기획부동산이 제공한 정보를 확인하세요.
일부 기획부동산의 경우 바람잡이를 동원하는 경우도 있다고 하니 주의하세요.

 

 

 

 

 

3. 매매 계약 단계 - 소유자ㆍ계약서 확인, 전문가 자문

계약하기 전에 토지의 소유관계 및 등기내용 등을 꼼꼼히 확인하고 계약서 체결과 금전 거래는 소유자와 직접 합니다.

- 직거래 계약의 경우 양해를 구하여 주민등록증 등 소유주 신분확인을 확실히 하고,
대리인의 경우 본인인감증명이 첨부된 위임장을 확인하고 실제 소유주와 직접 연락을 취하는 것이 좋습니다.

 

 ※ 주민등록증, 주민등록초본, 인감증명서 등 진위여부 확인 : 인터넷 민원24 홈페이지(www.minwon.go.kr) - 확인서비스

 ※ 운전면허증 진위여부 확인 : 인터넷 도로교통공단 홈페이지(www.koroad.or.kr) - 면허증 진위여부 조회

 

- 지분을 취득해도 분할이 불가능한 경우가 많습니다.
계약서 조항에 분할등기이전 방법 및 절차, 시기 등이 명시되었는지 꼭 확인합니다.

 

- 모든 거래는 등기상 소유주 명의로 송금하고, 회사나 중개업자에게 거래가 성사되기 전에 선수금 등을 지급할 의무가 없으므로 미리 비용을 요구하는 경우는 경계해야 합니다.

 

 - 계약서의 내용에 대해서 확실히 하고 싶으면 변호사, 법무사 등 전문가에게 불명확한 계약조항 여부 등에 대해 자문을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.