양도소득세 자동계산하기

 

  4.1대책에 따라 생애최초 주택구입자가 연말까지 주택을 구입시,

취득세 면제와 함께 양도소득세를 5년간 면제하는 혜택을 주고 있습니다.

 

문제는 그러한 대책이 필요한 정도로 부동산경기가 침체되어 있다는 점인데요,
빨리 경기가 회복되어 사람들의 얼굴에 미소가 피어 올랐으면 좋겠습니다.

 

 

  아래에서 양도소득세 전반에 관해 알아 봅니다.

 

 

1. 양도소득세란?

 

양도소득세는 토지나 건물등 부동산과 분양권, 골프회원권, 주식등의 양도시 발생소득에 대하여 과세됩니다.

양도소득세는 양도소득세 과세대상 자산을 사실상 유상으로 양도하거나 교환하는 개인에게 과세되며,
무상으로 이전하면 취득한 사람에게 증여세가 과세됩니다.

 

정리하면 자산을 보유시에는 종합부동산세와 재산세가 부과되고, 양도시에는 양도소득세가 부과되는 거죠.

 

 

 

 

 

 

2. 양도소득세 과세대상

 

＊ 부동산
- 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것)
- 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함)

 

＊ 부동산에 관한 권리

- 부동산을 취득할 수 있는 권리
- 지상권
- 전세권과 등기된 임차권

＊ 주식 또는 출자지분

- 상장주식 : 상장법인의 주식 등으로서 직전사업년도 종료일 현재 3％ 이상 지분 소유 또는 시가총액 100억원
이상을 소유한 대주주가 양도하는 주식 등

- 코스닥 상장주식 : 코스닥상장법인의 주식(제3시장에서 거래되는 벤처기업육성에 관한 특별조치법에 의한 벤처기업 포함)
등으로서 직전사업년도 종료일현재 5％이상 지분 소유 또는 시가총액 50억원 이상을 소유한 대주주가 양도하는 주식 등

 

- 기타 비상장주식
※ 상장법인, 코스닥상장법인주식을 단 1주라도 장외 양도시 과세대상이나
상장, 코스닥 상장법인기업의 소액주주가 장내 양도시 과세 제외합니다.

양도소득세 과세대상 주식을 양도한 개인은 양도한 날이 속하는 분기의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에
양도소득세 예정신고를 하고 세액을 납부하여야 합니다.

＊ 기타자산

- 특정주식 : 당해 법인의 자산총액중 부동산 보유비율이 50％이상이고, 당해 법인의 주식합계액 중 소유비율이 50％이상이며,
당해법인의 주식합계액 중 양도비율이 50％인 주식 등
- 부동산과다보유법인의 주식 : 부동산의 보유비율이 80％이상이고, 골프장, 스키장, 콘도미니엄 등 사업을 영위하는 법인의 주식 등
- 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권
- 특정시설물이용권과 그와 관련된 주식 등

 

 

 

 

 

 

 

3. 양도소득세 비과세, 감면

 

1) 1세대 1주택의 비과세요건

양도일 현재 국내에 3년(2012.6.29 이후 양도분부터는 2년)이상 보유한 고가주택이 아닌 1세대 1주택

※ 1세대 1주택 비과세 세부요건

＊ 1세대가 국내에 1주택을 보유할 것
＊ 3년(2012.6.29 이후 양도분부터는 2년)이상 보유할 것
＊ 양도가액이 9억원(고가주택)을 초과하지 아니할 것
＊ 주택의 부수토지(도시지역내의 경우에는 건물정착면적의 5배, 도시지역밖의 경우에는 10배 이내의 토지)

2) 8년 이상 자경농지 감면

농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 농지, 자경농지를 양도시
아래 3가지 요건을 모두 충족하여야 감면대상에 해당합니다.

 

＊ 양도당시 농지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함)이 되는 토지일 것
＊ 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지 및 연접 시ㆍ군ㆍ구에 거주할 것
＊ 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 재촌하고 직접 자경한 농지일 것

※ 재촌이란 농지소재지 시ㆍ군ㆍ구 또는 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 20㎞이내 지역에 거주하는 경우
※ 직접 자경이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나
농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말함.

3) 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지 양도등의 경우 감면요건 충족시

 

3-1 장기보유특별공제제도

 

3년 이상 보유한 토지, 건물을 보유기간에 따라서 일정 금액을 양도차익에서 공제하는 제도이며,
다만 아래에 해당하는 자산양도의 경우에는 공제대상에서 제외됩니다.

＊ 미등기양도자산
＊ 60％의 양도소득세율이 적용되는 비사업용 토지
＊ 60％의 양도소득세율이 적용되는 비사업용 토지 과다보유 법인의 주식

 

 

 

 

 

 

 

4. 비사업용 토지 판단방법

 

토지는 세법에서 주택부수토지와 사업용 토지,  비사업용 토지로 나눕니다.
사업용토지는 실수요자가 생산적 용도로 사용하는 것이고, 비사업용 토지는 재산증식수단으로 보는 거죠.

토지를 재산증식의 수단으로 사용하는 것을 막기 위해 비사업용 토지의 경우 제재로 중과세를 하고 있습니다.

비사업용 토지 및 비사업용 토지를 과다 보유한 법인의 주식을 양도하는 경우 60％의 세율을 적용하고
장기보유특별공제를 배제하는 것으로 2007.1.1.이후 양도분부터 적용하고 있습니다.

다만 2013년 12월 31일까지 중과세 적용을 유예하고 일반양도세 세율를 적용하고 있습니다.

 

즉, 비사업용토지 및 비사업용토지를 과다보유한 법인의 주식을 2013.12.31까지 양도시 60％의 세율을 적용하지 않고,
보유기간이 2년 이상인 경우 일반세율(6 내지 38％)을 적용합니다.

토지가 사업용인지 아닌지에 대한 판정이 쉽기 않기 때문에, 세무전문가와 상의하는 것이 가장 좋습니다.

 

 

  국세청 홈페이지에 기재된 비사업용 토지의 판정 요령은 아래와 같습니다.

<1단계> 토지 지목 판정
토지의 지목이 ① 농지 ② 임야 ③ 목장용지 ④ 주택 부속토지 ⑤ 별장건물 및 부속토지 ⑥ 기타(나대지, 잡종지) 중 어느 것에 속하는지 확인합니다.
- 토지지목의 판정은 사실상 현황에 의하며, 사실상 현황이 불분명한 경우 공부상 등재현황에 의합니다.

 

<2단계> 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인
상속, 20년이상 소유, 수용, 종중소유, 이농에 해당시 다른 기준에 관계없이 비사업용 토지에서 제외합니다.

 

<3단계> 토지 지목별로 비사업용 토지 해당여부 검토
토지 지목별로 재촌, 자경기간, 도시지역 외 소재 여부, 특정 기간동안 사업용으로의 사용여부를 판단합니다.

 

 

 

 

 

 

 

4-1. 비사업용 토지의 기간기준

 

토지 지목별로 사업용 여부 판단시 기간기준을 반드시 검토하여야 합니다.

▶ 기준에 관계없이 사업용 토지로 보는 경우

1) 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우 - 3가지 요건중 하나만 충족해도 됨

- 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
- 보유기간 중 80％ 이상을 직접 사업에 사용(일수 계산)

2) 토지의 소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우 - 3가지 요건 중 하나만 충족하면 사업용 토지

- 보유기간 중 3년 이상을 직접 사업에 사용
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
- 보유기간 중 80％ 이상을 직접 사업에 사용(일수 계산)

3) 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우 - 2가지 요건중 하나만 충족하면 사업용 토지

- 보유기간 중 2년 이상을 직접 사업에 사용
- 보유기간 중 80％ 이상을 직접 사업에 사용(일수 계산)

 

 

 

5. 부동산 등의 매매에 있어서 취득일과 양도일

 

양도소득세 과세대상 자산을 취득 또는 양도할 때에는 취득일과 양도일을 명확하게 해야 합니다.
자산 보유기간의 계산, 양도차익 산정, 신고기한 결정, 비과세나 감면적용시 중요한 기준이거든요.

양도시기는 대금청산일이 원칙(다만 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이며,
상속은 그 상속이 개시된 날(사망일), 증여는 증여를 받은 날(증여등기 접수일)입니다.

 

6. 양도소득세 세액계산흐름도

 

 

 

 

7. 양도소득세 세율

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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☞ 국민은행 세무도우미 - 양도소득세 계산기

표출처 : 국세청