상가임대차보호법 보증금 우선변제범위

  상가건물임대차보호법은 2001년 12월 29일 제정되어 2002년 11월 1일부터 시행되고 있습니다.

하지만 2002년 10월 31일 이전에 근저당 등 물권이 설정된 상가의 임차인에 대하여서는 적용되지 않습니다.

아래의 요건을 갖춘 임차인에게 대항할 권리가 주어지므로 요건을 갖추지 못하면 보호를 받지 못하게 됩니다.
때문에 상가임차를 하실 분들은 해당 건물의 등기부등을 확인하여 선순위근저당내용을 파악할 필요가 있습니다.


2012/02/17 - [자유인/생활정보] - 부동산 중개업소 이용시 유의할 사항
2012/02/11 - [자유인/생활정보] - 상가점포 권리금에 대해 알아야 할 사항
2012/01/18 - [자유인/생활정보] - 부동산 직거래시에 유의할 사항

1. 최초 근저당 등 물권이 설정되기 전에 임대차계약을 체결하고 건물인도 및 사업자등록을 신청한 경우,
익일부터 대항력이 인정돼 당해부동산이 경매등을 거쳐 소유자가 바뀌어도 보증금과 임차권을 보장받을 수 있습니다.

2. 대항력을 취득하고 확정일자를 받은 임차인의 보증금은 후순위 채권자에 우선하여 받는 우선변제권이 보장됩니다.

3. 계약기간 만료 후 임차인이 계약갱신을 원할 경우 최장 5년의 기간이 보장되며 임대료 인상의 한도는 년 9% 이내로
규정되어 있습니다. (개정 2008년 8월 21일)

4. 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 임차인 일방의 신청에 의해 임차권등기를 할 수 있습니다.

 

상가건물임대차보호법은 소액 자본으로 사업하는 임차인을 위한 최소 보호막을 목적으로 제정되었지만,
법률의 보호를 받을 수 있는 금액이 너무 낮은 단점이 두번의 환산보증금 인상에도 불구 개선되지 못한 실정입니다.

환산보증금의 의미는 임차보증금에 월세를 100으로 곱한 금액의 합계가 보증금적용한도를 초과하지 않아야 합니다.
즉, 보증금에 월세를 100으로 곱한 금액합계가 시행령 제 2조의 보증금적용범위를 넘지 않을 때 보호받을 수 있으므로,
적용범위를 넘는 상가를 임대차할 계획이라면 상가임대차보호법에서 규정한 최소한도의 보호조차 받을 수 없는 거죠.

※ 상가임대차보호법 시행령

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.<개정 2008.8.21, 2010.7.21>

1. 서울특별시 : 3억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2억5천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1억8천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.<개정 2010.7.21>

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우
법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
<개정 2008.8.21, 2010.7.21>

1. 서울특별시 : 5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원

※ 수도권정비계획권역 현황

 

제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는
다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.<개정 2008.8.21, 2010.7.21>

1. 서울특별시 : 1천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천350만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원

 
  위 상가임대차보호법시행령 제 6조와 7조를 표로 만들어 보면 아래와 같습니다.

대상지역	환산보증금 범위	우선변제금액
서울특별시	5,000만원 이하	1,500만원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울제외)	4,500만원 이하	1,350만원 이하
광역시 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3,000만원 이하	900만원 이하
그 밖의 지역	2,500만원 이하	750만원 이하