부동산직거래 유의사항

  지역 생활정보지를 통해 중개업자를 경유하지 않는 개인 간 직거래가 늘어나고 있습니다.

직거래는 중개수수료를 절감할 수 있다는 장점이 있는 반면 거래사고발생시 개인이 책임져야 하는 위험성이 있죠.
때문에 부동산 직거래를 하실 때에는 계약하시기 전에 철저한 사전조사를 끝낸 후 계약하는 것이 필요합니다.


1. 반드시 현장을 방문하여 부동산의 상태, 주위 환경, 교통등 생활여건을 확인하는 것이 좋습니다.
- 현장 확인은 야간보다는 낮에 가서 부동산의 누수나 기타 여러가지 하자여부를 세심하게 확인하셔야 합니다.
그래야 예전부터 발생했던 하자를 덤터기쓰지 않게 되므로 발견한 하자는 소유자에게 확실하게 알려 두세요.
 
  참고로 현장을 방문하는 사람도 또 소유자도 혼자보다는 가족이나 친지와 함께 가거나 맞이하는 것이 좋습니다.

2. 등기부등본을 비롯하여 필요시에는 관련 공부상태를 확인하여 실소유자 여부등을 살펴 보셔야 합니다.
- 만약 실소유자가 외국에 있거나 기타 여러 사정으로 소유자의 배우자나 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면
주민등록증, 위임장, 인감증명서 등기권리증 등을 반드시 확인하고 소유자에게 연락하여 계약의사를 확인해 둡니다.

 

부동산 주소와 소유주 성명을 아시면 아래 사이트를 통해서 권리관계내역을 바로 확인하실 수 있습니다.

등기부등본을 확인하려면 이미지 클릭!

 

건축물관리대장등을 확인하려면 이미지 클릭!

토지이용계획확인원등을 확인하려면 이미지 클릭!

3. 계약시에 당사자의 신분증을 확인하며 대리인 계약시는 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하세요.
- 주의해서 보실 점은 위임의 범위 및 인감도장의 진위를 살펴 보셔야 하며,
만약 소유자가 자주 바뀌고 저당권이 지나치게 설정되어 있는 복잡한 물건은 계약을 일단 보류하시는 것이 좋습니다.

4. 계약서 작성은 명확하고 분명한 용어로 작성하여 추후 문제발생시 다른 해석의 여지를 남기지 않아야 합니다.
- 서식은 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용하고 아래와 같은 내용을 명시합니다. 

1) 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분) 
2) 계약내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일 
3) 인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 사항과 계약조항 검토 후 특약으로 아래 사항을 명시합니다.

 (1) 계약 당시의 등기상 권리관계상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도
 (2) 잔금지불과 동시에 등기이전관련 서류일체 교부 및 잔금일 기준 공과금과 세금정산
 (3) 계약이행하지 않을 시의 손해배상 및 저당권등 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수여부

5. 계약 전에 등기부를 확인하시고 중도금 지불 전과 잔금 지불 전에도 꼭 확인하시는 것이 안전합니다.
- 거래대금을 수수할 때는 지급내역, 도장, 연월일 등이 포함된 영수증을 반드시 받아 둡니다. 

 

 

♧ 임대차 계약할 때

＊ 등기부등본상 소유자와 계약하되 반드시 본인여부를 확인하고 주민등록증을 받아 확인한 후 계약합니다.
＊ 등기부상 소유자가 아닌 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장을 확인하여 대리권 존재여부를 확인합니다.
＊ 전전세 즉 현세입자와 계약할 경우 소유자가 인정하지 않으면 계약이 무효화되므로 소유자와 계약하셔야 합니다.
＊ 잔금은 입주당일에 지급하며 반드시 영수증을 받아 두거나 임대인 본인의 은행계좌로 입금하는 것이 좋습니다.
＊ 입주후 즉시 주민센터에 가서 전입신고와 동시에 임대차계약서 원본에 확정일자를 받아 둡니다.
＊ 우선변제 보증금범위를 초과할 경우에는 선순위 채권자의 존부와 대상 부동산의 경매가에서 선순위 담보채권을 변제하고 보증금 회수가 가능한지 사전에 검토해 보시는 것이 필요합니다.

 

♧ 매매 계약할 때
 
＊ 계약전에 등기부등본상 실소유자 여부, 가등기, 근저당등의 담보설정 여부 등 확인합니다.
＊ 건축물관리대장등을 발급받아 무허가건물여부, 과세완납여부, 도시계획사항등을 확인합니다. 
＊ 계약부동산의 동일성여부를 반드시 확인하고 부동산의 물리적 하자여부를 신중히 살펴 보셔야 합니다.
＊ 계약서 작성 후 계약금, 중도금, 잔금등 지불할 때마다 반드시 영수증을 받아 두세요.
＊ 잔금 지급전 권리변동사항이 없는지 등기부를 확인한 후 잔금과 동시에 등기이전에 필요한 서류를 받습니다.

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