주택임대차보호법 보증금 우선변제범위

  타인의 부동산을 전월세로 임차하여 거주하는 분들에게 주택임대차보호법은 삶의 기반이 되는 경우가 많습니다.

주택임대차보호법과 동법 시행령중에서 임차인이 반드시 알아야 할 몇 개 조항을 정리해 봅니다.


※ 주택임대차보호법

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

임차인의 전입신고는 대항력 유무를 결정하는 기준이며 확정일자는 배당 순위를 결정하는 기준이 됩니다.
대항력이 있는 임차인은 배당신청과 무관하게 누구에게든 보증금을 회수할 수 있지만 대항력이 없는 임차인은 확정일자 순위에 의거 배당순위가 정해지는데 이 의미는 상황에 따라 손실이 발생할 수도 있다는 뜻입니다.

 

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.[전문개정 2008.3.21]

제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율인 연 1할 4푼을 초과하지 못한다. [전문개정 2008.3.21]

제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.[전문개정 2008.3.21]

 

 

※ 주택임대차보호법 시행령

제3조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한금액 이하로 한다.<개정 2010.7.21>

1. 서울특별시: 2천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 2천200만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천900만원

4. 그 밖의 지역: 1천400만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

※ 수도권 정비권역현황

제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.<개정 2010.7.21>

1. 서울특별시: 7천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 6천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5천500만원
4. 그 밖의 지역: 4천만원 [전문개정 2008.8.21]

  위 주택임대차보호법시행령 제 3조와 4조를 표로 만들어 보면 아래와 같습니다.

대상지역	보증금 범위	우선변제금액
서울특별시	7,500만원 이하	2.500만원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울제외)	6.500만원 이하	2,200만원 이하
광역시 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5,500만원 이하	1,900만원 이하
그 밖의 지역	4,000만원 이하	1,400만원 이하

 

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