상가점포 권리금에 대해 알아야 할 사항

  예전에 작은 상점을 구해 사업이랍시고 하다가 임대인의 상가회수로 권리금을 몽땅 날린 적이 있습니다.
지금 생각하니 좋은 상권도 아니고 발전 가능성도 없는 지역인데 조사도 없이 덜렁 계약부터 했었거든요.

최소한 제 경우처럼 막무가내로 일벌리는 분들이 안계시도록 권리금의 개념과 확인해야 항 사항을 정리했습니다.

희망을 품고 창업하실 분들은 권리금을 지불하기 전에 상권과 매출액에 비해 합당한 수준인지를 꼭 확인해 보세요.

♧ 상가점포 권리금의 개념과 문제점

1. 권리금은 우리나라에만 있는 독특한 임대차 관행이며 상가임대차보호법이나 민법에도 규정이 없습니다.
- 법률에 명백한 규정이 없기 때문에 임대차 계약시 권리금의 반환에 대한 특약을 명시해도 패소할 수 있습니다.
다만 현행 상가임대차보호법에 최초의 계약기간을 포함하여 5년의 임대차기간을 보장하여 권리금을 회수할 수 있도록,
간접적으로 규정하고 있다고 볼 수 있습니다.

 

 
2. 권리금은 상가의 명성이나 그동한 유치해 온 고객등에 대한 대가로 보증금외에 별도로 지불하는 금액입니다.
- 때문에 나중에 그 상가에 들어오려고 계약하는 사람이 현재 영업하는 사람에게 지급하는 금액이죠.
하지만 입점할 때 지불한 권리금을 나중에 계약할 입차인에게 받을 수 있다는 보장이 없습니다.
또한 계약기간 만료 후 건물주가 재계약을 거부하거나 재개발등으로 철거한다면 권리금을 날리게 됩니다.

3. 임대차 계약이 정상적으로 끝나면 임차인은 계약상의 영업시설과 비품을 계약기간동안 사용한 것이므로,
임대인에게 권리금을 돌려달라고 할 수 있는 권리가 없습니다. 즉 임대인에게 반환의무가 없는 것입니다.
- 하지만, 임대인이 자기 사정으로 중도에 임대차 계약을 해지하여 임차인이 약정한 계약기간만큼 영업시설,
비품 등을 사용하지 못했다면 사용하지 못한 기간만큼의 권리금을 돌려달라고 할 수는 있습니다.

 

 

♧ 상가점포 권리금의 종류

＊ 영업권리금 - 매출이익에 따라 형성된 상가 가치로 거래처, 신용, 영업상의 노하우를 포함하며,
현재의 관행은 현재 임차인이 창출한 지난 6-12개월분의 순이익 상당액을 지불하도록 되어 있습니다.

＊ 시설권리금 - 초기 개점시 상가에 투입된 시설비용으로 영업시설, 내외 인테리어, 비품등의 유형물이 포함
시설 권리금은 감가상각을 하는데 점포의 개장일로부터 3년을 계산하며 1년 단위로 15-20%씩 삭감하게 됩니다.

＊ 바닥권리금 - 주위 상권이 제공해 주는 영업상의 이점으로 토지분 임대료인 지대에 해당할 수 있습니다.
즉, 앞으로의 상가 활성화 수준을 예상하여 건물소유주가 최초로 임대하면서 요구하는 경우를 말합니다.

 

♧ 상가점포 권리금 지불전 확인할 사항

1. 권리금이 전혀 형성되지 않은 상가는 상권에 문제가 많은 것이므로 권리금이 반드시 나쁜 것은 아닙니다.
다만 권리금 산정원칙에 법적 규칙이나 특별한 원칙이 없으므로 희망자의 신중한 접근이 필요합니다.
- 현 임차인의 사정과 부동산중개업자의 협상 여부 등에 따라 금액이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

2. 해당 상가의 과거 1년이상의 매출장부를 열람하고 주위 지역의 부동산을 꼼꼼히 둘러 보는 것이 좋습니다.
- 여러 곳의 부동산중개업소를 찾아가서 상담하며 발품을 팔면 상가를 평가하는 객관적 안목을 가질 수 있거든요.

3. 부동산중개업소나 대법원 인터넷등기소에서 해당 상가의 저당상황을 반드시 확인하세요.
- 유사한 상가보다 시세가 지나치게 저렴하거나 저당설정액이 많은 건물은 중간에 건물이 넘어갈 수 있습니다.
경매가 이뤄져 소유자가 바뀌면 지불한 권리금을 날릴 가능성이 있으니 세심하게 확인할 부분입니다.

4. 부동산중개업자의 말을 무조건 신뢰하지 말고 자신의 안목으로 계약과 권리금지급액을 결정해야 합니다.
- 권리금은 중개수수료가 법정된 부분이 아니므로 질 나쁜 부동산업자로서는 많이 부를수록 이득이 되거든요.
수수료보다 더 받는 권리금의 일정액을 계약 체결시 받는 경우도 있으니 잘 살펴보고 하셔야 합니다.

 

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※ 점포권리금에 대한 대법원 판례

1. 권리금 자체는 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다.
(대법원 2002.7.26 선고 2002다25013 판결)

2. 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다.
임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다
(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결)

3. 백화점 내 매장에 관하여 특정매입 거래계약을 체결한 갑이 그 매장에 관한 영업권을 을에게 매도한 후 경영을 위탁받아 5년간 수익금을 정산하기로 하는 위탁영업 가맹계약 등을 체결하면서 2년 이상 영업을 보장한다는 약정하에 을에게서 영업권리금을 지급받았으나 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 을에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 사안에서, 갑은 을에게 영업권리금 중 일부를 반환할 의무가 있다.
(대법원 2011.1.27. 선고 2010다85164 판결)



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