부동산 중개업소 이용시 유의할 사항

  얼마전 국토해양부에서 부동산정보지나 인터넷 카페에서 활동하면서 콜센터 상담원을 이용해 투자를 부추기거나,
허위광고로 호객행위를 하는 기획부동산 형의 사례가 발생하고 있다며 주의경보를 발령한바 있습니다.
이러한 기획부동산은 법정수수료보다 높은 수수료를 요구하며 거래사고 발생시 손해배상받기 어렵습니다.

입춘이 지났으니 머지않아 꽃단장한 봄처자와 더불어 이사하는 분들에게 도움되시도록 정리해 봅니다.

부동산중개업소를 이용하실 때에는 반드시 아래 사항을 확인하시는 것이 좋습니다.                              

1. 중개사무소 개설등록증, 공인중개사 자격증, 공제증서, 수수료 요율표가 게시되었는지 확인하세요.
- 등록된 중개업자인지 여부는 해당 시·군 중개업무 담당부서를 통해 확인하실 수 있습니다.
중개행위 당시 보증보험증권이 유효하였다면 그 후 기간이 경과해도 중개업자의 책임에는 영향이 없습니다.

 

2. 무등록, 무자격 중개업소를 조심하세요.
무등록중개업자란 등록하지 않고 중개업을 하는 경우와 폐업신고 후 사무소를 폐쇄하지 않고 영업하는 경우입니다.
공인중개사 자격증을 대여하여 영업을 하는 곳이 있는데 전문지식이 없기 때문에 손실을 입을 수 있거든요.

중개업 등록증 및 자격증 대여를 통해 무자격 불법영업을 하는 경우가 많은 만큼 등록증은 반드시 확인하시고,
중개업소 간판실명제를 통해 공인중개사의 이름을 의무적으로 간판에 명기하도록 하고 있으니 살펴 보세요.

3. 계약체결시에는 중개업소로부터 아래와 같은 문서를 받아야 합니다.
＊ 부동산 매매계약서(임대차일 경우 임대차계약서) - 매도자용, 매수자용 각각 1부씩
＊ 중개업등록증및 사업자등록증
＊ 중개대상물 확인설명서 - 중개대상물의 사실관계와 권리관계가 기재된 서류입니다.
＊ 공제증서 가입증명서 사본 - 한국공인중개사협회 공제조합에 가입한 증명서로 5천만원, 1억원의 금액 기재
- 부동산중개업자가 중개업을 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때와,
자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공하여 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는
보증기관에 손해배상금의 지급을 청구하면 손해에 따른 배상금을 지급받을 수 있습니다.

＊ 중개수수료 영수증 - 부동산 중개수수료를 법정 요율보다 초과 징수하는 행위는 불법이므로 꼭 확인하세요.
＊ 중개대상 건물의 등기부등본등 관계서류

※ 부동산중개수수료율표 - 지역마다 다를 수 있습니다.

4. 여러 중개업소가 연결되어 계약이 성사될 경우 법정수수료를 계약서를 작성한 중개업소에 지급합니다.
- 법정 중개수수료를 초과해 요구하는 경우가 있으니 계약 전에 중개수수료 액수를 정확히 알아보시고,
계약할 때 중개대상물 확인설명서에 기재된 금액이 맞는지 확인하신 후 지급하면 반드시 영수증을 받으세요.
법령과 조례에서 정한 수수료 및 실비를 넘어서 요구하면 공인중개사법령 위반이 됩니다.

5. 계약서 작성은 중개 보조원이 아니라 반드시 공인중개사가 계약서를 작성해야 합니다.
- 중개보조원은 전화응대등의 단순 업무 수행자이므로 확인설명서에 서명하거나 계약서 작성 권리가 없습니다.
계약서는 시중의 판매 서식을 이용할 수 있지만 협회에서 제공하는 양식을 이용하는 경우가 대부분입니다.

6. 중개업소에서는 급매물이라며 계약을 재촉하는 경우가 많은데 신중하게 하셔야 합니다.
- 다른 매수자 운운하며 계약을 독촉하는 경우가 많은데 요즘같은 불경기에는 더욱 그런 경향을 많습니다.
때문에 중개업소 말만 듣고 계약부터 하지 마시고 먼저 관련 부동산의 시세를 조사해 보는 것이 좋습니다.
시세보다 현저히 저렴한 조건을 제시하면서 계약을 서두르자고 하면 확인사항을 철저히 점검해 보세요.

국토해양부 아파트 실거래가격 정보를 보시면 최근 거래가격을 확인할 수 있으니 먼저 확인하세요.

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7. 중개업자가 소유자에게 권한을 위임받았다고 해도 반드시 소유자 본인에게 사실확인을 해야 합니다.
- 대리권 수여사실을 확인한 후 소유자의 계좌번호를 확인해서 보증금등을 송부하는 것이 안전합니다.
또한 계약전에 소유자와 거래부동산의 상황과 변동사항에 대해 확실하게 문의한 후에 계약하는 것이 좋습니다.

8. 중개업소에서 계약했을 경우 만약의 법적분쟁발생시 중개업자가 증인이 될 수 있습니다.
법적소송이 벌어지면 객관적 사실을 증거할 수 있는 중개업자를 증인으로 신청할 수 있습니다.

※ 관련 판례

1. 중개수수료 한도 초과부분에 대한 사법상 효력을 제한하여 그 한도액을 초과하는 부분은 무효로 본다.
(대법원 판결 2002.9.4. 2000다54406·54413)

2. 중개업자에게 부과되는 선량한 관리자의 주의의무는 전문적인 감정인이나 법률전문가로서의 책임까지 요구하는 것은 아니라할지라도, 중개업무과정에서 중개의뢰인에게 재산상 피해가 예상되는 사항에 대하여 알려주지 않은 행위나, 중개의뢰인이 합리적인 선택을 할수 있도록 미리 알려 주어야 할 사항을 알리지 않은 경우에도 의무위반으로 본다.
(대법원 판결 1997.11.28, 96다22365)

 

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