부동산매매시 불공정약관유형 11가지

 

  아파트를 분양받거나 상가분양, 백화점상가임대차시에는 사업자와 계약서를 작성하게 됩니다.
모델하우스나 업체사무소에서 미리 인쇄한 계약서를 거의 살펴보지 않고 그대로 도장찍는 경우가 대부분이지요.

 

예전에 아파트를 분양받거나 상가를 임대차할 때 계약서를 거의 살펴보지 않고 도장찍었던 기억이 나네요.
가정이나 개인에게 있어 가장 큰 재산에 관한 계약을 하면서 세심하게 살펴야 하는데 그러지 못한 거지요.
사업자가 계약서를 미리 만들었다는 것은 자신들의 책임은 약하게, 고객에게는 가중시켰을게 뻔한데도 말이죠.

 

  이번에 공정위에서 부동산 매매시 대표적 불공정약관 유형을 11개로 정리하여 공표했더군요.

 

불공정 약관조항이란 사업자가 자신의 책임의무에 대해서는 배제·완화하는 반면 고객의 책임·의무에 대해서는
일방적으로 가중시키는 내용으로서 소비자가 피해를 입을 가능성이 높은 조항을 말합니다.

 

 

 

 

부동산을 거래할 때에는 공정위가 승인한 표준약관을 사용하는 사업자와 거래하는 것이 바람직합니다.
만약 불공정약관조항이 포함된 계약서를 접하면 바로 계약하지 말고 검토수정후 처리하시는 것이 최선입니다.

 

♣ 부동산매매시 11개 불공정약관유형

 

1. 포괄·자의적 계약해제 가능 조항
- 계약해제는 법률관계의 변동을 가져오는 중대한 사안이므로 그 사유는 구체적이고 명확해야 합니다.
규정이 지나치게 포괄적이고 불분명하면 사업자의 자의적 해석으로 고객에게 불이익을 줄 수 있습니다.

 

※ 약관의 규제에 관한 법률
제9조(계약의 해제ㆍ해지) 계약의 해제·해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
3. 법률에 따른 사업자의 해제권 또는 해지권의 행사 요건을 완화하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항

 

 

 

 

2. 과다 위약금 조항
- 매매계약시 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 정하고 매수인의 위약시 포기하는 것이 관행입니다.
때문에 업체에서 그보다 과하게 위약금을 고객에게 부담시키는 것은 무효입니다.
  
※ 약관의 규제에 관한 법률
제8조(손해배상액의 예정) 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관조항은 무효로 한다.

 

3. 과다 연체료 조항
- 민법 393조에 따라 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위는 통상의 손해를 그 한도로 하고 있으며,
제비용의 납입지연에 따른 연체료의 통상적인 기준은 은행대출 연체이율 및 공과금의 연체료를 감안해서 결정합니다.
시중은행(KB은행)의 신용대출 연체금리가 보통 연 14%∼21%이고, 각종 공과금 연체이율이 통상 1.5%∼5% 정도이므로, 그 이상, 예를 들어 연 30%가 넘는 연체료율을 부과하는 것은 약관법 제8조에 해당되어 무효입니다.

 

※ 약관의 규제에 관한 법률
제8조(손해배상액의 예정) 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상의무를 부담시키는 약관 조항은 무효로 한다.

 

 

 

 

4.  원상회복의무 부당경감 조항
- 상대방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다.
금전을 반환해야 할 경우 받은 날로부터 이자를 더해 하는 것이 민법 제548조 제2항에 따른 해제시 기본원리죠.

 

※ 약관의 규제에 관한 법률
제9조(계약의 해제ㆍ해지) 계약의 해제·해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
4. 계약의 해제 또는 해지로 인한 원상회복의무를 상당한 이유 없이 고객에게 과중하게 부담시키거나 고객의 원상회복 청구권을 부당하게 포기하도록 하는 조항

 

5. 일방적 관리업체선정 조항
- 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조(관리단의 당연설립 등) 및 제29조(규약의 설정, 변경, 폐지)에 따르면, 구분소유자에게 관리단의 구성권을 인정하고 있고, 규약의 설정·변경·폐지는 관리단의 집회에서 찬성(구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상)을 얻도록 규정하고 있습니다.

 

위 규정에 의해 사업자가 상권 활성화 등을 위한 특별한 사정으로 상가 운영 및 관리업무 등을 수행할 관리회사를 지정할 경우에는 분양한 고객들로부터 개별적으로 관리권을 위임받는 동의절차를 거쳐야 할 것입니다.
그러한 소유자의 동의절차없이 상가운영 및 관리에 관한 권한을 사업자측에 무조건 위임하라는 규정은 무효입니다.
 
※ 약관의 규제에 관한 법률
제11조(고객의 권익 보호) 고객의 권익에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
1. 법률에 따른 고객의 항변권, 상계권등의 권리를 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 조항

 

 

 

 

6. 홍보물 등과 상이한 내용 이의제기 금지 조항
- 부동산분양계약에서 고객은 사업자가 제공한 광고, 인쇄물, 전단지 등의 홍보물을 통해 정보를 수집하게 됩니다.
이러한 정보를 바탕으로 해당 부동산을 선택하는 것이 일반적이므로 홍보물 등의 표시사항은 매우 중요합니다.

홍보물에 기재된 표시사항 중 고객의 권리·의무에 영향을 미치는 중요한 사항이 실제와 다른 경우가 있지요.
이 때 업체에서 실제 시공과 차이가 나지만 고객에게 이의를 제기할 수 없다고 하는 조항은 무효입니다.

 

※ 약관의 규제에 관한 법률
제6조(일반원칙)
② 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정된다.
1. 고객에게 부당하게 불리한 조항

제11조(고객의 권익 보호) 고객의 권익에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
1. 법률에 따른 고객의 항변권, 상계권등의 권리를 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 조항

 

7. 귀책사유유무 불문하고 미입점에 따른 제반비용 매수인부담 조항
- 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 그 손해를 배상해야 할 책임이 있습니다.(민법 750조)
만일 사업자의 고의나 과실로 인해 고객이 손해를 입게 하였다면 사업자는 마땅히 그 손해를 배상하여야 합니다.

간혹 사업자의 귀책 유무를 따지지 않고 고객의 미입점으로 인한 시설물의 훼손 등 모든 책임을 매수인에게부담시키는 조항이 있는데 사업자의 책임을 배제하는 조항이므로 당연히 무효가 됩니다.

 

※ 약관의 규제에 관한 법률
제7조(면책조항의 금지) 계약 당사자의 책임에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의  어느 하나에 해당하는
내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
1. 사업자, 이행 보조자 또는 피고용자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 법률상의 책임을 배제하는 조항

 

 

 

 

8. 인근 설립예정학교 변경에 대한 이의신청 금지 조항
- 신규아파트 분양시 사업지구 내 학교의 개교시기 및 위치 문제는 학부모에게 가장 중요한 문제입니다.
선분양 후시공이 일반적인 우리나라 실정에서 학교의 개교시기 및 위치가 변경될 가능성은 항상 존재합니다.
그럼에도 고객에게 어떠한 이의도 제기하지 못하도록 사전에 차단하는 조항은 당연히 무효가 되는 거죠.

 

※ 약관의 규제에 관한 법률
제7조(면책조항의 금지) 계약 당사자의 책임에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
3. 상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하거나 그 담보책임에 따르는 고객의 권리행사의 요건을 가중하는 조항

제11조(고객의 권익 보호) 고객의 권익에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
1. 법률에 따른 고객의 항변권, 상계권등의 권리를 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 조항

 

9. 보존등기 및 소유권이전등기 지연 가능 조항
- 아파트매매 계약에서 매수인의 매매대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있습니다.
때문에 고객이 계약대금을 완납했음에도 사업자가 소유권이전등기의무를 지연하면 채무불이행에 해당됩니다.
일부 아파트계약서에서 사업자가 소유권보존과 이전등기를 지연되도록 정하는 경우가 있더군요.
이 조항은 사업자가 마음대로 자신의 의무를 소홀히 하는 것이므로 법에 위반되어 무효입니다.

 

※ 약관의 규제에 관한 법률
제10조(채무의 이행) 채무의 이행에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다.
1. 상당한 이유 없이 급부(給付)의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항

 

 

     

 

10. 개별약정 배제 조항
- 사업자가 약관조항에 다른 개별약정을 일체 허용하지 않는다는 취지의 규정을 두는 경우가 있습니다.
이로서 개별약정을 무의미하게 하는 결과를 초래한다면 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항에 해당합니다.

 

※ 약관의 규제에 관한 법률
제4조(개별 약정의 우선) 약관에서 정하고 있는 사항에 관하여 사업자와 고객이 약관의 내용과 다르게 합의한 사항이 있을 때에는 그 합의 사항은 약관보다 우선한다.

 

11. 부당한 관할법원 조항
- 당사자간의 합의가 아닌 사업자가 일방적으로 정한 재판관할조항이나 소송금지조항은 고객에게 불리한 규정이죠.
경제적 약자인 고객에게 응소 및 제소의 불편을 초래할 우려가 있으므로 무효입니다.

 

※ 약관의 규제에 관한 법률
제14조(소송 제기의 금지 등) 소송 제기 등과 관련된 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조항은 무효로 한다.
1. 고객에게 부당하게 불리한 소송 제기 금지 조항 또는 재판관할의 합의 조항

위의 불공정약관으로 피해를 입은 고객은 법원에 소를 제기하기 전이라면 한국소비자원(상담전화 1372)에 연락하세요.

 

 

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[자유인/생활정보] - 상가점포 권리금에 대해 알아야 할 사항